The Korea Daily Los Angeles

치솟는 LA 부동산 가격에 35세 이하 85% 이주 희망

LA에 거주하는 청년 대다수가 천정부지로 치솟는 LA 부동산 가격에 이주를 고민하고 있다. 8일 LA타임스가 공개한 통계에 따르면 LA 인구 60%가 부동산 가격 부담으로 이주를 고민하는 것으로 나타났다. 그중 35%가 ‘진지하게 고민 중’이라고 답했다. 더불어 이주를 희망하는 35세 이하 청년은 무려 85%인 것으로 밝혀졌다. 이러한 결과는 LA 주민들이 생각하는 ‘근본적 불공정성’이 반영됐다는 관측이다. 에일린 카도나-아로요 하트 리서치 선임 부소장은 “LA 주민 대부분 자신이 직업이 있고 남들처럼 똑같이 살지만 왜 임대료 지불은 어려운지 고민한다”며 “이들 스스로 열심히 산다고 생각하지만 부동산 가격 상승은 따라잡지 못하고 있다”고 말했다. LA타임스 통계와 별개로 최근 UCLA 분석에 따르면 과반이 조금 넘는 LA카운티 인구가 수입의 30% 이상을 임대료로 지출하는 것으로 알려졌다. 이 중 28%는 수입의 절반 이상을 지출하는 것으로 밝혀졌다. LA 주민 일부는 아파트 렌트비나 부동산 대출 상환을 위해 부업을 시도한 것으로 나타났다. 통계에 따르면 지난 5년간 LA 주민 40% 이상이 추가 수입원을 찾고자 했다. 또한, 5분의 1가량이 가격 부담을 줄이기 위해 룸메이트와 거주하거나 렌트 또는 주택 모기지 상환 납부가 밀린 경험이 있다고 밝혔다. 반면, 높은 부동산 가격에도 과반이 조금 넘는 LA 인구가 삶의 질은 만족한다고 응답했다. 7명 중 10명꼴로 지역사회의 안전과 치안에 만족한다고 답했으며 대다수가 식료품점, 공원, 교통수단 등 접근성에 만족한다고 했다. 이에 LA 세입자의 4분의 3 정도가 LA에서 자가 보유자가 되고 싶다고 하기도 했다. 김경준 기자부동산 이주 이주 희망 부동산 대출 부동산 가격

[투자의 경제학] 상업용 부동산

국가기관은 아니지만 명망 높은 비영리 경제연구조직 전미경제연구소(NBER)에 따르면 미 은행들의 자산 구조 중 25% 정도가 상업용 부동산 대출이라고 한다. NBER은 금리 인상과 하이브리드 및 원격 근무와 대면 근무의 혼합 등으로 인한 상업용 부동산 가치 하락으로 전체 상업용 부동산 대출 중 14% 특히 사무실 건물 대출 중 44%가 현 부동산 가치보다 대출이 더 많은 상황이라고 한다. 증권 매체 마켓워치에 따르면 1조 달러 이상의 상업용 부동산 대출이 2024-25년에 만기 된다고 하는데 2024년 만기 되는 대출 중 77% 정도는 재융자가 가능할 것으로 뱅크오브아메리카 분석가는 예측한다. 이는 최근 큰 폭으로 하락한 10년 만기 국채 이자율의 영향이 큰 것으로 해석된다. 9월에만 해도 뱅크오브아메리카 측에서는 2024년 만기가 도래한 대출건 중 65% 정도만이 재융자가 가능할 것으로 전망했다. 10월 중 5% 정도 하던 10년 만기 국채 이자율이 4% 아래로 하락하며 부동산 대출 금리를 같이 끌어내린 결과다. 세부적으로 들어가면 모든 상업용 부동산 상황이 나쁜 것은 아니다. 금리 인상으로 인한 이자 부담은 모두에게 적용되겠으나 유독 사무실 건물이 직격탄을 맞은 것은 펜대믹으로 원격 근무에 익숙해진 기업들과 직원들이 사무실로 돌아오지 않고 있기 때문이다. 상업용 부동산 업체 CBRE 자료에 따르면 사무실 공실률은 지난 2분기에 30년 만에 최고치인 18.2%에 달한다고 한다. 이런 이유로 사무실 건물의 가치가 2025년까지 35% 하락할 수 있으며 회복하는 시기도 2040년 정도로 내다봤다. 높아진 금리에서 오는 충격은 같으나 사무실과는 달리 다른 분야의 상업용 부동산은 수요 감소에 따른 피해는 크지 않은 것으로 보인다. CBRE 자료에 따른 소매업체 관련 부동산 공실률은 4.8%, 창고 건물을 포함한 산업용 부동산 공실률도 4.9% 정도로 나타났다. 임대아파트 쪽도 렌트비 상승 폭은 둔화하고 있으나 지난 11월 렌트 상승률이 전년 대비 3.3% 오른 것으로 보아 시장 상태는 양호한 것으로 보인다. 연준(Fed)에 대한 증권가의 관심은 금리 인하를 언제부터 시작할 것인가에 있는 것으로 보인다. 상업용 부동산 대출의 부실함은 은행들의 위기로 연결될 수 있기 때문에 NBER의 분석에서 나타난 은행들의 취약점이 실질적인 위기로 닥치기 전에 연준이 먼저 행동하지 않을까 하는 예측을 해본다. ▶문의:(213)434-7787 김세주 / Kadence Advisors, LLC투자의 경제학 상업용 부동산 상업용 부동산 부동산 대출 부동산 가치

[부동산 가이드] 부동산 리얼 워치

지난 8월 중순쯤 세기의 천재 투자자인 워렌 버핏이 주택 건설주의 주식을 풀 매수했다는 뉴스를 접했다. 대부분 뉴스는 투자 거물이 주택 시장 호황에 베팅했다고 일제히 보도했다. 잘 알다시피 2022년 초부터 연준이 시행한 공격적인 금리 인상은 경제에 엄청난 영향을 미쳤다. 가장 큰 영향은 모기지 금리의 급격한 인상이다. 2022년 초에 3%에 불과했던 부동산 대출 금리가 7%까지 치솟았다. 금리가 급등하니 주택을 사려고 하지 않을 것이고, 부동산에는 끔찍한 침체가 올 것이라는 논리가 시장을 지배했다. 지난해부터 폭락론이 줄줄이 나왔지만, 부동산 가격은 아직 급락하지 않았다. 업계 전문가들은 기준금리가 동결될 것이라는 전제하에서 주택 가격의 꾸준한 상승을 예견하고 있다. 전미부동산중개인협회(NAR)의 수석 이코노미스트 로렌스 윤은 “앞으로 더는 큰 폭의 주택가격 하락 가능성은 없을 것”이라며 “주택시장은 내년 상승세로 돌아설 것”이라고 전망했다. 서브프라임 사태 때에도 이미 부동산시장에서 다양한 경험을 한 필자는 현재 시장의 흐름을 고객들과 나누곤 한다. 특히 주택 구입시기를 문의하는 고객들이 많지만, 나의 대답은 한결같다. 월 페이먼트가 감당할 만한 수준이라면 적기라는 것이다. 일반들은 가격의 오름세가 시작되는 시기와 최상의 가격이 어디인지 그 타이밍을 감지하기가 쉽지 않다. 한가지 팁을 드리자면 이자가 내려가기 시작하면 이미 가격이 상승하기 시작했다는 것이다. 그리고 통상적으로 부동산 마켓은 11월, 12월에는 약간 주춤한다. 2010년 LA지역에 새로 지은 침실 2개, 욕실 2개가 30만 달러에 분양됐다. 만약 그 당시에 이자율 0.5% 높다고 사지 않았었다면 지금 얼마나 후회하고 있을까. 주택 가격 하락은 모든 바이어의 한결같은 바람이다. 높은 집값에 모기지 금리 마저 올라 내 집 마련을 엄두조차 내지 못하는 바이어가 많다. 이들 바이어의 바람과 달리 올해 안에 주택 가격이 내려가는 일은 기대하기 힘들겠다. 그나마 다행인 것은 집값이 지금보다 더 오르지 않고 현재 수준을 유지하는 지역이 많을 것이란 전망이다. 최근 거래를 성사시킨 집들의 경우 리스팅이 올라가고 펜딩까지 걸린 평균 일수는 7일 정도이며, 3일 만에 풀 캐시로 계약되는 집들도 꽤 있다는 보고서가 나왔다. 저금리 시대에 주택을 구매한 이들이 주택 판매를 꺼리고 있어 매물 부족 현상은 지속할 것 같다. 이자율이 7%에 육박하면서 주택소유주들에게 낮은 이자율로 보유할 수 있는 내 집이 더 소중해졌다. OECD 통계를 보니 2015년 집값을 ‘100’으로 봤을 때, 2023년 집값은 ‘182’다. 금리가 무섭게 올랐지만, 집을 사려는 수요는 생각보다 탄탄했다. 하지만 불황은 아니더라도, 여전히 경기 침체 가능성이 높다. 경기가 주저앉는데 집값만 오를 수는 없다는 주장은 그래서 여전히 설득력이 있다. ▶문의:(949)873-1380 써니 김 / 뉴스타부동산 어바인 명예부사장부동산 가이드 부동산 리얼 부동산 마켓 부동산 대출 부동산 가격

[부동산 가이드] 팜데일·랭캐스터<34>

연방준비제도가 5월 들어서도 0.25% 이자율을 올렸다. 7개월 연속 내리막길을 걷던 주택 가격 내림세가 드디어 멈추는 모양새다. S&P 다우존스 인덱스는 지난 2월 집계된 주택 가격 지수가 전월보다 약 0.9% 상승했다고 밝혔다. 가파른 상승세를 보이던 주택 담보 대출 금리가 하락한 것이 주택 가격 지수를 올린 원인으로 분석된다. 하지만 지역별 편차가 커서 동부지역은 집값이 많이 올랐고 서부지역은 내린 것으로 나타났다. 도시별로는 동부의 마이애미가 10.8%, 템파는 약 7.7%, 애틀란타는 약 6.6%가 오른 반면, 서부의 샌프란시스코는 약 10%, 시애틀은 약 9.3%나 가격이 내렸다. 또한 LA카운티에서 아파트 부동산 매매가 많이 감소한 것으로 나타났다. 사무용 부동산 침체와 맞물려 아파트 부동산 매매는 지난해 1분기 대비 약 40% 가까이 급감했다. 아파트 부동산 매매가 급감하면서 판매 가격도 하락하고 있다. 부동산 대출 금리가 고공 행진하는 것이 아파트 부동산 시장을 냉각시키는 주요인이 되고 있다고 전문가들은 분석하고 있다. 더군다나 인플레이션으로 투자가들이 투자를 멈추고 시장을 주시하고 있다. 요즘처럼 금리가 높을 때는 주택 구입자들이 많이 사용하는 방법 중에 하나로 바이 다운 옵션 제도가 있다. 즉 바이어가 돈을 주고 앞으로 2~3년 동안의 연차적으로 이자율을 낮추는 방법이다. 바이 다운 만기가 되는 2년 혹은 3년 전에 재융자를 하거나 집을 팔 경우에는 렌더는 사용하지 않은 금액에 대하여 원금 삭감을 해주므로 손해를 안 본다. 다만 바이어가 초기에 바이 다운을 위해 적지 않은 금액의 돈을 지급하는 것이 단점이다. 주민발의안 19(Proposition 19) 혜택을 받을 수 있는 해당자들 역시 재테크 하기에 적절한 시기라고 볼 수 있다. 이사철인 봄철로 들어서면서 바이어들도 서서히 움직이고 있다. 지역에 따라 정도의 차이는 있지만 오픈 하우스를 하면 제법 바이어들이 몰려들고 있다. 연준이 이자율은 1년 가까이 올려도 주택 가격 하락에 크게 영향을 주지 못한 안정세를 보인 상태인 데다가 매물이 시중에 많이 나오지 않는 것도 주택 가격 내림세에 영향을 크게 주지 못한다는 분석이다. 그래도 여전히 가격 부담이 있는 LA의 대다수 바이어들은 LA 근교에 있는 위성 도시들이 여전히 매력적일 수 있다. 위성 도시 중에 발렌시아, 팜데일, 그리고 랭캐스터는 대표적인 지역이다. 요즘은 팜데일, 랭캐스터에 캘리포니아 주화인 파피꽃이 만발하는 시기다. 뚜렷한 사계절이 있고 공기가 맑은 것이 특징이라고 할 수 있다. 대면 근무와 재택근무를 동시에 할 수 있는 하이브리드 방식의 생활이 가장 적합한 지역이며 첫 주택 구입 바이어에게도 매력적인 지역이다. 출퇴근 시간을 피하면 발렌시아 지역은 약 35분, 팜데일, 랭캐스터 지역은 약 1시간 거리다. 많은 한인들이 이곳 주택을 구입해 이주 중이다. 3, 4년 전과 다르게 빠른 정보에 고정 개념을 벗어나는 계층들이 늘어나고 있음을 알 수 있다. ▶문의:(310)408-9435 백기환 / 뉴스타부동산 발렌시아 명예부사장부동산 가이드 금리인상 위성도시 아파트 부동산 주택 구입자들 부동산 대출

[투자의 경제학] 모럴 해저드

2008년도의 금융 위기 당시 주택 가격은 S&P 코어로직 케이스 실러 지수에 따르면 2006년도 최고치에서 2012년도 최저치까지 27.4% 하락했다고 한다. 지역에 따라 최악의 경우엔 최고치 대비 50% 이상 하락한 곳도 있다. 그 당시 여력이 안 돼 집을 포기할 수밖에 없는 경우도 많았으나 일부는 대출보다 집값이 더 낮아 집을 포기하는 경우가 있었다. 충분히 대출 상환을 할 능력이 있음에도 적자 나는 사업을 포기하듯 비즈니스 결정을 내린 것이다. 갚을 능력이 되는데도 대출을 갚지 않고 집을 은행에 넘기는 행위에 대해 '도덕적 해이(moral hazard)'라는 단어를 써가며 비난하는 기사도 접했던 기억이 난다. 납득이 안가는 대출해준 은행이 악성 대출로 인해 손해를 보는 것은 당연할지도 모르나 충분히 갚을 수 있는데도 부도를 내버리는 것은 도덕적인 기준으로 봐야 할지 투자자의 기준으로 봐야 할지 판단이 잘 서질 않는다. 블룸버그 통신에 따르면 2025년까지 만기가 도래하는 상업용 부동산 부채가 1.5조 달러에 달한다고 한다. 또한 데이타업체 트렙은 이 중 2700억 달러 정도가 올해에 만기가 된다고 한다. 여기에서 800억 달러 정도가 사무실용 부동산이다. 상업용 부동산 중에서 사무실 부분은 코비드로 크게 바뀐 업무 환경으로 인해 상업용 부동산 중에서도 가장 예의 주시하고 있는 부분이다. 상업용 부동산 업체 코스타에 따르면 LA의 사무실 공실률은 15.1% 다운타운은 코스타 기록상 최고치인 18.7%라고 한다. 전국 평균 12.9% 샌프란시스코 17.2%와 비교하면 이런 현실은 전반적인 트렌드라고 볼 수 있다. 대형 부동산투자사 브룩필드사의 다운타운의 777타워 부동산대출 부도는 악화한 사업 환경에서 옳은 사업 판단이라고 볼 수 있다. 브룩필드의 규모로 보아 자금 부족이라 하기는 어려울 것 같고 이런 자금이 풍족한 대기업의 자회사가 부동산 대출 부도를 내는 것이 브룩필드에만 한정된 것도 아니다. 투자회사 핌코의 자회사 콜럼비아 프로퍼티 트러스트도 지난 2월에 1.7억 달러의 오피스빌딩 대출을 부도냈고 세계 최대 사모 펀드사 블랙스톤은 5억7900만 달러의 유럽 부동산 관련 채권을 부도냈다. 좀 더 나은 대출 조건을 만들기 위해 전략 중 하나일 수도 있고 손익에 따른 냉정한 결정일 수도 있다. 또한 부도를 피하기 위해 많은 노력이 있었을 것이다. 하지만 대형 투자사들의 부도 기사에서 약속에 대한 책임을 거론하는 얘기가 없는 것은 씁쓸하다. ▶문의:(213)434-7787 김세주 / Kadence Advisors, LLC투자의 경제학 해저드 모럴 777타워 부동산대출 부동산 대출 상업용 부동산

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치솟는 LA 부동산 가격에 35세 이하 85% 이주 희망

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